0.2人月で足りますか？法人がレンタルスペースでつまずく前のセルフチェック

「一番初めにチェックすべきは、担当社員をつけるかどうかだと思っています」。使っていない会議室や空きテナントをレンタルスペースにできないか。そう考えた事業会社がまず確かめるべきことを聞くと、株式会社クルトン 代表取締役の森実勇樹社長の答えは物件の話ではありませんでした。

クルトンは鉄道会社や不動産会社、小売、自治体から時間貸しの運営を受託してきた運営代行です。法人の案件を数多く見てきた立場から、始める前に何を決めておけばつまずかずに済むのか。判断の分かれ目は、工数の見積もりにありました。（取材日：2026年10月26日）

最初のセルフチェックは「担当社員に何人月割けるか」

事業会社がレンタルスペースを始めるとき、社内の会話はたいてい「どの物件を使うか」から始まります。森実社長が最初に確認すべきだと言うのは、そこではありません。

「一番初めにチェックすべきは、担当社員をつけるかどうか。ほとんどの場合、担当社員をつけるにしても0.2人月くらいで見ています。全体の2割くらいレンタルスペースに当てられたらいいな、というくらいなのか、それとも1人を100%つけるのか。ここを事業会社さん側はまず確認したほうがいいと思います」

よくあるのは「総務のあの子にやらせようと思います」という進め方です。そのときに問うべきなのは、その人の業務のうちどれだけをレンタルスペースに割けるのか。この把握がないまま始めると失敗する、というのが森実社長の見立てです。

そして、この数字がそのまま次の判断につながります。0.2人月しか割けないのであれば運営代行を使う。逆に言えば、自社でやると決めるなら、それに見合う工数を先に確保しておく必要があります。

自社で全部やるなら2人。収益を追うなら1人で2拠点が限界

では、自社でやると決めた場合に必要な工数はどれくらいなのか。森実社長は、業務の切り分け方から説明しました。

「自社でやるとして、業務をどう切り分けるかもあります。大きくは問い合わせ対応と清掃。どこまで自社でやるかですね。清掃まで入れるなら、2人くらいはいると思います」

問い合わせ対応と清掃。この2つがレンタルスペース運営の実務の大半を占めます。清掃を外部に出せば工数は減りますが、その分の外注費がかかります。自社でやるという判断は、人件費を外注費に置き換えないという判断です。

さらに、売上を本気で取りにいく場合の数字も聞きました。森実社長が例に挙げたのは不動産投資法人です。「拠点ごと、建物ごとの収益をずっと追い求めてやっていらっしゃる。賃料収入を踏まえて、プラス共用部にブースを置いて収益化がどれくらいできて、ということをやっているけれど、やっぱり1人の担当が抱えられるのは2拠点くらいですよね。収益までゴリゴリに求めると」

1人2拠点。この数字は、拠点を増やす計画を立てるときの上限として効いてきます。物件数と広さから必要な清掃回数と問い合わせ件数を見積もり、目標売上に必要な稼働を足していくと、必要な人数は積み上がります。

計算するほど割に合わない。それでも成立させるには

ここまでの計算を実際にやってみるとどうなるか。森実社長の答えははっきりしていました。

「最近もまた大手法人と取引が始まるんですけど、計算すればするほど、レンタルスペースって割に合わないんですよ。どう考えても。なので、だったらやっぱり外注したほうがいいよね、に普通はなるかなと」

運営代行を売る側の発言なので、そのまま受け取る必要はありません。ただ、計算の中身は検証できます。清掃まで含めて2人、収益を追うなら1人2拠点。社員2人を張りつけたときの人件費と、代行手数料を比べたときに、どちらが安いか。この比較を数字で一度やるかどうかが、法人案件の成否を分けます。

代行に出せば手数料と初期費用はかかります。それでも、専属を置くより総額が小さく収まるケースは多い、というのが森実社長の実感です。逆に言えば、2人分の工数を確保できる体制があり、拠点を継続的に増やす計画があるなら、自社運営を選ぶ理由も出てきます。判断の順番は、工数の見積もりが先、外注するかどうかが後です。

運営代行の料金体系と各社の違いは運営代行のサービス比較にまとめています。

実際に来る相談は「フル稼働させたい」ではない

法人からの相談の中身も、想像と違っていました。物件を100%レンタルスペースとして回し、できる限り利益を残したい。そういう問い合わせがどれくらいあるのかを聞くと、森実社長は「全体で言ったら、今は1割ないくらいだと思います」と答えました。

では何が来るのか。「知り合いの社長が、最近オフィスを使うんだけど全然使っていない、稼働していない時間が多いからレンタルスペースにしたいと言っているんだけど、クルトンさんにつないでいいですか、みたいな話のほうが多いです」。投資家の知人経由や、既存顧客からの紹介が主な入口だといいます。

具体例として挙がったのは、社員が減って使わなくなった会議室を貸し出したいという相談や、取り壊しの予定があって借り手がつきにくい物件を少しでも収益化できないか、というものでした。遊休時間の収益化であって、不動産事業としての本格参入ではない。これが法人案件の実態です。

この前提は、工数の話とつながります。本業の片手間で、使っていない時間を埋める。そういう位置づけなら、担当者に割ける工数は最初から限られています。0.2人月という数字は、特別に少ないわけではなく、むしろ標準に近いということです。

用途は貸会議室に落ち着きやすい

持ち込まれる物件も、用途の選択肢をあらかじめ狭めています。「どちらかというと、これはパーティーは無理でしょう、という物件を持ってこられることが多い」と森実社長は話します。

例として挙がったのは、商店街の空き店舗でした。商店街の会長が買い取った物件を、交流の場としてレンタルスペースにできないか。ただ、こうした物件で高い売上を狙うのは難しい。「いろんな物件を見てみても、結局どこでもある程度外さないのは貸会議室だよね、になりやすい」

用途ごとのハードルの違いも明快でした。パーティースペースは初期費用が高く、求められる売上のハードルも高い。会議室は内装にかかる費用が安く、そのぶん求めるハードルも低い。どの物件でも大きく外さないのが貸会議室だから、法人案件は会議室に収束しやすい。

これは守りの選択ですが、遊休時間の収益化という目的に照らせば理にかなっています。用途ごとの向き不向きはレンタルスペースの種類と選び方で比較しています。使っていない時間ではなく使っていない面積を収益化する方法として、ワークブースという選択肢もあります。

代行会社を選ぶときに見るのは、体制と清掃の品質

外注すると決めたとして、代行会社は何で選べばいいのか。同業の立場から見た注意点を聞きました。森実社長自身も、個人で持つ物件を他社の運営代行に出すことを検討しているといいます。

挙がったのは2つでした。1つは体制です。「レンタルスペースは水物で、シミュレーション通りにいかないことのほうが多い。そういうときにちゃんと対策を打ってくれるのか。やっぱりその辺りの体制ですね」

提案時の試算が当たるかどうかではなく、外れたときに動けるかどうか。契約前に聞くべきは実績の数字より、売上が落ちたときに何をどの頻度でやるのかです。

もう1つは清掃の品質です。ただし、ここには難しさがあると森実社長は言います。品質を上げれば上げるほど単価が上がるからです。そのうえで出てきたのが、自社の方針でした。

「5つ星ではないですと。でも売上とコストの割合で言うと、4つ星を維持するくらいが一番コスパがいいんです。だから4つ星くらいの運営代行を目指しています」

最高品質を掲げないことを、あえて言う。発注側から見れば、過剰品質を売りつけない会社かどうかを見分ける材料になります。清掃の比較軸は清掃・ごみ回収のサービス比較で整理しています。

法人に選ばれ続ける理由は、担当者が替わったあとに出る

クルトンに法人案件が多い理由も聞きました。答えは営業力ではなく、報告の頻度でした。

「法人さんで一番大事なのは、ちゃんと定期的に振り返りをして、ちゃんと運用してくれているかという報告をすることだと思っています。1か月から3か月の頻度で振り返りをして、売上がこうですという話と合わせて、コールセンターにこういう問い合わせが来てこういう対処をしました、この案件については今後どう思われますか、という目線合わせをずっとやっています」

売上の数字だけでなく、問い合わせの内容と対処、そして次の判断の相談まで含めて定期的に出す。地味ですが、効いてくるのは時間が経ってからだといいます。

「大手になればなるほど、だいたい1年で担当が替わっていきます。異動になりました、異動になりました、と。それが2回変わるくらいになると、引き継ぎを受けた新しい担当の方から、クルトンさんに聞けば分かる、という状態になる」

発注側から見れば、これは「担当者が替わっても運営が止まらない会社か」という選定軸になります。数年単位で続ける前提なら、提案の巧拙より、報告が続く体制があるかどうかを確認したほうが現実的です。

参照URL https://crewtone.jp/ https://crewtone.jp/metrominutes/

森実社長への一問一答

編集後記

取材中、一度も「どんな物件が向いているか」という話にはなりませんでした。最初に出てきたのが人月で、最後まで人月の話でした。レンタルスペースは物件の事業に見えて、実際には誰がどれだけ手を動かすかの事業なのだと思います。0.2人月という数字を自社に当てはめてみることが、法人にとっての最初の一歩になりそうです。なお、本記事は編集部の取材に基づくもので、掲載にあたって対価は受け取っていません。当メディアを運営する株式会社アップナウの代表は2024年までクルトンの代表を務めており、当社の予約システム upnow は2024年10月にクルトンからアップナウへ移管されたサービスです。

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upnowは、レンタルスペース運営者向けの自社予約システムです。Googleマップ・指名検索・SNSからスペースを見つけた人の予約の受け皿を、初期費用・月額費用0円（サイト利用料や決済手数料などは別途かかります）で用意できます。自社の会議室やオフィスを時間貸しする場合、社名で検索して問い合わせてくる相手の受け皿にもなります。自社の予約ページを一つ持っておきたい方はご検討ください。